转]今日柬埔寨（十二）—土地制度与房地产开发
今天的柬埔寨，也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设，都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设，周边国家如泰国、越南也都比柬埔寨提前十年完成了这个阶段，中国、日本、韩国更不用说，这些国家的房地产投资人在自己国家充分尝到了不动产给资产积累和升值带来的效益，疯狂地向这个房地产如一张白纸的国家涌来，瞬时间展开了一场饕餮盛宴。
目前柬埔寨的土地有两类性质：头部类土地是私人所有，这类土地只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权，才能购买永久使用权的土地。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，实行了特殊的买卖房屋政策，在买卖房屋时，接地的一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权和使用权。楼盘开发的开发商，可以与本地人合资注册开发建设，但是柬埔寨人必须做法人，持股必须大于51%，一般投资人会在注册公司之前，与柬埔寨合作人签署一项在执行合作中诸多的法律限制协议，才可以得到一定的投资权属保障，在开发建设中还必须小心谨慎的合作，避免越来越明白的柬埔寨合伙人讹诈。
第二类土地是国家所有，这类土地包括江河湖海、边境沿线、有资源和有历史保护价值的土地，柬埔寨政府学习周边国家的开放政策，这些土地近十年来也选择性的对外国人开放，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年不等，年限的不同不是因使用性质而定的，完全是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，还有分期缴付，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期给与免租费政策，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，有的是按照年营业额的3%交付，有的是直接给一个固定数额每年保底交付，所以在签署这样的土地和同时，要事先考虑清楚。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。
近五年来，柬埔寨主要城市的房地产发展很快。三年前的豪华公寓每平米售价1000美金，如今有的已经涨到每平米3000多美金。许多外国人，尤其是韩国、台湾、日本、中国人簇拥着到金边买房或炒房。在房产销售方面，图纸出来后就可以出售，按揭20年，甚至可以零首付。房产证也分两种，一种是公寓型产权证，一种是别墅型产权证。公寓型产权证手续简单，二层以上公寓套房（前面已经提到，外国人不能买一层的房屋），只要有购买合同就可以买卖，柬埔寨将之称为“软卡”。别墅产权证就不一样了，手续较为复杂，因为别墅是房地合一的产权，需要到柬埔寨房地管理部门登记，首先你要解决身份问题，这个问题比较复杂，在此不作详述。解决了身份问题，政府会给你一个国际标准版本的证书，业主每转卖一次都要到国家房地管理部门去登记，并将前一个业主在居住期间对房屋的改建，详细地记录下来（包括图片），转给下一个业主。也就是说，别墅购买人会知道一座别墅从蕞初建设到接手的每一次改变。这种制度很像西方国家的房地产管理方式——“房地志法”，我国在2016年1月1日才开始实行不动产登记，而且开始实行两证合一的等级办法。
我在国内从事成片土地开发已经二十多年了，也学习过美国的CCIM知识和使用过英制土地买卖制度，先后在海南、广西北海、北京参与房地产开发和楼宇建设。我认为将来的柬埔寨土地应用模式不会与中国一样，如前所述，柬埔寨的土地性质是私有制和国家所有制两种，由于土地开发属于新兴领域，土地价值很低，只要有钱就可以买，导致有一定资金基础的柬埔寨人疯狂购置土地和圈地，导致过去10年多的时间里，柬埔寨基本属于无续、无法地占有土地，这些土地也没有合理的制度约束和督促，投机商也乐得吵来吵去从中渔利，至今被批租出去的土地仍然有大量的晾荒现象。
政府为了让外国人和外资进入土地市场，得到更多的资金，将国家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租赁的方式承租给外国人，同时又会以随意的政策或条件更改或没收你的土地，这样的土地如果不与政府有效的结合，也是有一定危险的。
由于政府内部的政党之争，反对党也会针对政党的土地使用情况提 出质疑或反抗意见，那些NGO组织也会借机兴事，所以政府也会针对不开发建设或闲置的土地实行评议后的没收。2015年初，政府联合工作组对上百幅成片开发土地进行检查。经过核查，没有按照计划和规划进行开发的土地一律收回，截至2016年8月已有33幅土地被没收。但是，这些没收的土地，政府并没有设计出新的成片土地开发政策，可能还会以传统的承租方式租给另外新来的有申请的投资人。作为成片土地开发的研究和实践者，我很希望将中国成片土地开发的经验传授给他们，由于体制、习惯和文化的不同，我不可能去影响这个国家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上尝试用中国土地开发模式建设家园，在自己的体系内建立符合中国开发区的管理和服务模式，这也是我兴奋地留在柬埔寨工作的缘由。
关于柬埔寨的土地研究还在继续，希望这些只言片语能够给读者带来一些启发，给准备前往柬埔寨投资房地产的同事们做些政策上的铺垫，希望大家谨慎投资房地产。
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