土地评估值相差762亿听谁的长园集团与沃尔核材“隔空”激辩
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每经记者 欧阳凯 每经编辑 赵 桥
围绕土地旧改一事，长园集团（600525，SH）与沃尔核材（002130，SZ）争执的“火药味”越来越浓。就在长园集团前脚出具土地咨询报告后，沃尔核材后脚就发布了另一份土地咨询报告。
5月18日，沃尔核材公告称，其委托的国众联咨询公司出具的报告指出，在容积率为8时，长园集团子公司长园深瑞旗下一宗土地的开发价值为15.34亿元，在容积率为6时，土地开发价值为10.99亿元，均远远高出此前长园集团委托世联评估的7.716亿元。
回溯此前公告，引起这次争议的核心为长园深瑞与正中投资集团全资子公司深圳量祥生物的合作，以及对长园深瑞在深圳南山科技园的自有物业厂房进行旧改。
同日，长园集团发布了对上交所的问询函回复的公告，在这份回函中，沃尔核材列出提请终止合作旧改议案的多个原因，将矛头指向长园集团管理层，并且还质疑长园集团管理层涉嫌隐瞒关联关系和关联交易。当日晚间，长园集团公告否认存在关联关系和关联交易。并称，沃尔核材委托的国众联咨询提供的土地评估结果存在明显错误。
值得注意的是，长园集团委托的世联评估公司的出具报告时间为5月15日，沃尔核材委托的国众联咨询公司出具的报告时间为5月16日，同一宗土地评估，前后相差一天，为何两家第三方公司给出的估价却相差甚远，数据最大相差了7.62亿元，最小的也相差了3.27亿元。
《每日经济新闻》记者从报告中发现，造成差异的原因或来自两份报告的委托方长园集团、沃尔核材提供的数据和指标的差异，比如土地面积，沃尔核材提供的土地面积为14182.65平方米，长园集团提供的土地面积为11182.65平方米。
一位不愿具名的资深土地评估人士向记者表示，一般房地产评估都是评估其未来的预期价值，不同的机构，乃至不同的作业人员去对同一标的评估，结果都是有差异的，这是正常的。
该人士进一步解释，目前行业对差距比例虽没有一个明确规定，但有一个能接受的范围，同一个标的相同的评估时段，差异在10%左右是能接受的，如果区域有旧改背景，政策变化可能导致参数有差异，差异比率提升到15%左右，也是能接受的，但如果超过了20%，要么是其中一份报告有问题，要么是两份报告都有问题。
“这个案例我简单看了一下，相差比例远远超过40%，我个人认为是不正常的。”上述资深土地评估人士认为，影响评估结果有多个因素，评估目的一致性、评估时点一致性、评估范围一致性、基础数据一致性等，但长园集团和沃尔核材各自提供的数据、指标存在较大差异，尤其是土地面积，双方都没有直接的产权数据和指标，而不同机构依据不同的参考对象，测算的地面地价、楼面地价也产生差异，最终导致总地价有差异。
记者在两份报告结果的备注中留意到一个细节：世联评估指出，其是经过市场调查和实地勘察，土地面积及规划指标均由委托方（长园深瑞）提供委托书的内容设定，若出现与相关规划部门最终批复指标不一致，则结果应调整。
国众联咨询也指出，由于委托方（沃尔核材）未提供相关土地产权文件等相关法律证明文件，报告中有关产权、建筑面积、土地面积、规划指标等均由委托方提供和设定，不负责因材料不真实而造成的一切法律责任，且土地开发程度以及周围环境是由委托方带领，国众联资产一方人员加以前场确认。
5月18日晚间，长园集团公告回应称，其发现国众联提供的土地咨询结果一览表存在明显错误，即按土地面积14182.65计算没有减去贡献土地面积3000平方米，因此若按照可用于开发建设的用地面积11182.65计算，评估价应为8.66亿元。可用于开发建设的用地面积计算错误将严重误导投资者与利益相关方的判断。
除了土地评估存在分歧外，沃尔核材还列举了多个提请终止合作旧改议案的原因，细数了长园集团管理层在此次旧改议案中的多个问题，包括合同签署方量祥生物公司不具有法定的房地产开发资质等。
5月18日，长园集团发布公告称一一予以驳斥，认为项目系属于旧改城市更新项目，并非房地产开发项目，因此合作方量祥生物公司不需要具备房地产开发资质。同时表示不涉及国有主体投资、社会公共利益及公共安全，并无规则规定需要采取公开招投标方式选择合作方。
长园集团还表示，公司董事会在与正中集团商议合作过程中，已经就正中集团的履约能力进行了尽调。对于当时董事会决议公告为何不披露以及没有出具正式评估报告，长园集团解释称，当时合作双方并未正式签订合作协议，且考虑到采取合作开发方式不需要进行土地评估。
双方是“公说公有理、婆说婆有理”。沃尔核材在回复函中特别提到，接到小股东反映，长园集团董事长许晓文、董事总经理鲁尔兵和监事姚太平在长园集团以18.8亿元现金收购和鹰科技80%股份后，以其私人控制的深圳市藏金壹号投资企业（有限合伙）接受了与长园集团有巨额业绩对赌补偿义务的被收购方实际控制人孙兰芳、尹智勇夫妇通过其独资设立的鼎明（上海）环保有限公司增资的巨额资金。
长园集团方面则回应称，藏金壹号虽然是公司的关联方，但其收购和鹰科技的交易中不存在需要回避表决的情形，所以藏金壹号不需要在股东大会表决时回避表决，同样董事长许晓文、董事总经理鲁尔兵在董事会上也不需要回避表决。而且公司收购和鹰科技也不是关联交易。
“孙兰华、尹智勇夫妇仍然持有和鹰科技20%的股份，且尹智勇仍为和鹰科技的员工，担任总经理及董事长职务。孙兰华及其配偶尹智勇既是对赌协议中的业绩补偿义务人，也是公司的合作伙伴。孙兰华、尹智勇夫妇出于看好公司发展前景，对公司未来拥有信心等理由，通过鼎明环保增资藏金壹号的方式投资公司，并不影响其按照《股权转让协议》的约定履行业绩承诺及补偿等义务。”长园集团方面称。
值得一提的是，针对沃尔核材等提请召开临时股东大会审议《关于终止关于全资子公司长园深瑞与正中集团合作旧改的议案的议案》，长园集团于18日召开董事会会议，7名董事投了反对票，认为属于董事会权限范围，不需要召开临时股东大会，1名独立董事投了弃权票，只有1名董事投了赞成票。
此外，上述会议还审议通过了《关于原审议关于全资子公司长园深瑞与正中集团合作旧改的议案属于董事会职权范围的说明》。长园集团表示，为了充分尊重提案股东，公司董事会将就此次事宜再次与提案股东进行沟通，争取取得提案股东的理解与支持。
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